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北京商办房调控周年考:租售比飙升

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北京商办房调控周年考:租售比飙升

近日房租上涨成了热门话题,一线城市这两年上涨 的让一些工薪族实在吃不消,甚至一些毕业生要拿 出工资的三分之一来交房租!居大不易,现在的感 觉是越来越不易,因为除了工资不涨,肉价,菜价 都在涨。

  近期,记者走访市场发现,在北京市商住房限购之后,商住房单价出现了大幅下跌,但部分社区的租金却在持续增长,房屋的租售比出现了大幅提高。

如今北京月均房租已经升至近5000块,环比6月份又上涨了2.9%。另一方面,从总体来看,多数一、二线城市住宅租金上涨水平虽然相对较小,但也呈现出了平稳轻微上行的趋势。那么除了毕业季的推动还有哪些原因促使了租金上涨?

   多个商住小区租售比提高

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   记者走访的中弘·北京像素、林肯公园、明天第一城小区的单价都出现了不同程度的下跌,中弘·北京像素单价跌了2万元/平米,林肯公园房价跌幅在1万元/平米左右,明天第一城的房价也跌了1万元/平米左右,但房租并没有受到影响,有的甚至还出现了上涨。此消彼长,北京市商住房的租售比出现了大幅的提高,甚至接近了1:300的国际标准。

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   至于房屋租售比,指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,国际标准通常为1:200到1:300。

北京房租上涨?是什么推动了一线房租?

   如果租售比为1:400,按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解,需要400个月才能收回购房成本,这意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;而如果租售比为1:100,就高于1:200的国际标准,表明这一区域房产投资潜力相对较大,租金回报率较高,后市看好。

先解读一下什么叫租售比?因为一些学者与专家习惯于用租售比去判别楼市状况,判别房价与租金是否合理?

   有业内人士指出,租售比是房地产市场的重要指标,在政府加大调控、大力发展租赁市场背景下,市场预期得到修正,房地产市场长效调控正在逐步显效。

租售比定义:通俗地说租售比是指月租金与房价之间的比值。从投资者的角度看就是回报周期,也反映一个城市、区域、甚至一个楼盘同类物业投资价值。

   中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者,商住房租售比提高不是个案,住宅也是这样的,二手房租金上涨,房价也跌了,从短期看,租售比肯定都在提高。主要还是因为信贷收紧了,交易量萎缩了。

学院派认定,合理的房屋租售比在1:200到1:300之间。这个比值意味着如果把房子出租,200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款,买房就是划算的。

   “租价比”已近9年前水平

如果租售比低于1:300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。对此持不同意见的人认为,在中国用租售比来描述楼市运行状况及投资回报不太合适。比如说,在房价高速增长的阶段,投资回报主要来源不是租金收入,而是房产的增值。所以投资回报的计算应是:(房产溢价 租金收入)——(投资额 银行利息),而不是简单地租金累加。

   2010年,国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》中,首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念,计算方式是,一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费),据统计,从2005年到2009年,北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5个典型城市(上海、深圳、天津、杭州、青岛)租价比走势大体相同。

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   以《华夏时报》记者近日调查的中弘北京像素为例,按照“租价比”计算方式,50平米户型,房价215万,月租金6500元计算,租价比为3.62%,接近2009年北京居住物业租价比水平,而以中弘北京像素所在区域的住宅项目“富力阳光美园”为例,一套76平米左右住宅,售价370万左右,月租金在5800元左右,租价比约为1.88%,差不多是商办房租价比的一半。

澳门金沙国际网站,北京的房租为什么会涨成这样?

   至于北京现在新房的租售比水平,亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,新房大都是期房,用期房的房价对标同期的租金水平的话,目前的租售比在1:500-1:800之间,不包括共有产权房等政策性住房。

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